부동산은 관심 이랬습니다. 인천의 공급물량(입주물량, 인허가물량, 미분양물량)을 분석했던 지난 포스팅에 이어, 인천광역시 부동산 흐름에 대해 분석해 보도록 하겠습니다.
인천광역시 부동산 흐름 분석
1. KB부동산 주간 시계열 분석
매주 금요일 KB부동산에서 발표하는 시계열 자료입니다. KB부동산에서는 월간 시계열과 주간 시계열을 발표하는데, 주간 단위로 발표하는 주간 시계열 자료가 세부 흐름을 분석하는데 더 유용합니다.
시계열 자료를 보면 여전히 하락하고 있음을 알 수 있습니다. 인천의 경우, 2022년 1월까지 보합상태였다가, 2022년 7월부터 본격적인 하락이 시작되었습니다. 지난 상승장에서 가장 많은 상승을 보였던 연수구와, 2022년 입주물량이 많았던 부평구/서구가 하락폭이 점차 심화되는 모습입니다.
물론, 지난 2월 27일 시계열 자료를 보면 하락폭이 소폭 줄어든 모습을 보였는데, 정부의 규제완화책과 미 연준의 추가적인 금리인상이 없을 것이라는 비둘기파적인 모습, 그리고 한은의 기준금리 동결 등의 영향이 아니었을까 싶습니다. 하지만 다시 하락이 지속되고 있고, 반등을 보이기에는 입주물량이 너무 많은 것이 현실입니다.
공급물량 관련해서는 아래 글을 참고하세요.
인천광역시 수요·공급 분석
인천광역시에 대한 수요·공급 분석입니다. 부동산 하락장 때 충분히 공부하고 많은 지역을 분석해 놔야, 향후 분위기가 반전되었을 때 기회를 잡을 수 있습니다. 그런 의미에서 앞으로 여러 지
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2. 전세가율과 투자금액 분석
2-1) 인천 전체 평균과 전세가율 분석
2023년 3월 기준, 인천 평균 평당 매매가는 1,231만 원입니다. 평균 평당가 이상 인 지역은 연수구(1,555만 원)와 부평구(1,285만 원) 뿐입니다. 평균보단 못하지만 이에 준하는 자치구로는 서구, 남동구, 계양구가 있습니다.
광역시 단위에서 투자지역을 선정할 때는 보통 평균 이상 인 지역을 선정하곤 합니다. 시장가격이란 것이 생각보다 많은 요소가 복합적으로 작용하여 형성된다고 생각하기 때문에, 적어도 그 지역 평균 이상은 되어야 투자가치가 있다고 보고 있습니다. 물론, 인천 서구처럼 입주물량이 압도적으로 많아 시세 형성에 악영향을 끼치고 있는 것은 구분해서 보아야 할 것입니다.
2-2) 인천 현재 가격은 적정할까? 타 광역시와의 비교
5대 광역시 평균 평당 매매가는 1,049만 원입니다. 2023년 3월 현재, 인천(1,231만 원)보다 평당 매매가가 높은 지역은 부산(1,264만 원)이 유일합니다. 대구, 대전, 광주, 울산의 평균 가격이 생각보다 낮다고 느끼시는 분들이 있을 텐데요. 현재 부산과 인천만이 1200만 원 대를 기록하고 있는데, 이는 적정한 수준일까요? 이를 판단하는 것은 역시 과거부터 현재까지 데이터를 놓고 비교분석하는 것이 좋습니다.
부동산통계정보시스템(https://www.reb.or.kr/r-one/main.do)에서 가져온 자료입니다. 2012년 1월~2023년 1월까지의 매매가격 변동 그래프입니다. 위 자료를 보면 역사적으로 6개 광역시가 어떻게 변화했는지 대략적으로 알 수 있습니다.
과거 자료를 보면 부산과 인천, 대구가 상위권에 해당하고, 울산과 광주가 하위권, 대전이 중상위권에 있습니다. 지금 인천이 6개 광역시 중 2위이며, 1위인 부산과 큰 가격 차이가 나지 않는다는 점, 또한 수도권 메리트로 인한 +a 요인이 있다는 점을 감안할 때, 현재 가격 수준 및 순위는 타당해 보입니다.
3. 4가지 Key-Factor 체크하기
큰 관점에서 지역을 분석할 때는 수요·공급과 더불어 체크해봐야 하는 것들이 있습니다. 과거 어떤 패턴에서 상승이 이루어졌는지 체크하는 것이죠. 크게 볼 때 위 4가지 패턴을 보이며 상승반전 혹은 초과상승이 이루어졌습니다.
물론 부동산 경기가 하락하는 추세인지, 급격한 금리인상과 같은 매크로 환경적인 부분은 어떤지, 모두 고려하긴 해야 합니다. 단, 금리나 경기침체가 대한민국 전역에 공통적으로 영향을 끼치는 요소라면, 앞서 살펴본 인허가물량, 입주물량, 미분양물량, 하락율 등은 특정 지역에만 작용하는 미시적인 부분이라는 차이가 있습니다. 이로 인해 지역별로 각기 다른 부동산 사이클이 만들어지기 때문에, 우리는 미시적인 부분도 놓치지 말아야 합니다.
인천지역의 4가지 Key-Factor에 대한 의견은 다음과 같습니다.
❒ 인허가 감소패턴 : 21~22년 인허가 감소로 25~26년 입주물량 부족이 예상된다.
❒ 입주물량 감소패턴 : 22~23년 공급폭탄 후, 24~25년도 적지 않은 입주가 예정되어 있다.
❒ 미분양 감소패턴 : 미분양이 꾸준히 늘고 있다.
❒ 하락율 감소패턴 : KB 주간시계열 데이터로 볼 때 하락폭이 확대되고 있다.
최근 언론에서 다시 상승을 시작한다는 얘기가 나오고 있습니다. 사실일까요? 정말 그러한지는 언제나 팩트체크를 해보는 습관이 있어야겠죠. 지역 분석이 끝나면, 부동산 시장 현황 분석도 한 번 해보도록 하겠습니다.
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