인천광역시 수요·공급 분석

 인천광역시에 대한 수요·공급 분석입니다. 부동산 하락장 때 충분히 공부하고 많은 지역을 분석해 놔야, 향후 분위기가 반전되었을 때 기회를 잡을 수 있습니다. 그런 의미에서 앞으로 여러 지역에 대해 분석해 보고 임장을 다녀올까 합니다. 그때그때 자료를 공유하도록 하겠습니다.

 

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인천광역시 수요·공급 분석

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1. 입주물량 분석

 아파트를 짓는데 통상 30개월이 걸립니다. 물론 단지 크기에 따라 더 오래 걸리기도 하고, 더 짧게 걸리기도 합니다. 중요한 건 착공한다고 해서 바로 짠! 하고 입주하는 게 아니라, 2~3년 뒤에 입주한다는 것입니다. 이 말은, 우리가 입주예정물량을 볼 때 2~3년 뒤 물량까지는 정확히 알 수 있다는 말과 같습니다.

 

인천광역시 입주물량과 매매지수 변동

연도	입주 물량	비고
2023년	48,537	[초과] 서구가 가장 많고, 부평구와 미추홀구, 연수구, 중구가 많다.
2024년	26,572	[초과] 서구, 연수구, 미추홀구, 중구가 많다.
2025년	24,857	[초과] 서구가 가장 많고, 연수구, 미추홀구, 중구가 많다.

 한 도시의 적정수요는 총인구수에 0.55%를 곱해 산출합니다. 그렇게 산출한 인천 지역의 적정수요량은 16,332세대로, 위 그래프에서 빨간 선에 해당합니다.

 

 현재 시점에서 인천은 적정수요 대비 입주물량이 굉장히 많은 공급 초과지역입니다. 인천 역사상 유례없는 물량이 입주하고 있고, 전국에서도 최고 수준의 물량이 쏟아지고 있습니다. 2024~2025년도 적지 않은 물량이 입주대기 중인 것으로 확인됩니다.

 

 매매지수를 보면, 2003~2006년은 오르지 못하다가 2007, 2008년 급격한 상승이 있었던 것을 확인할 수 있습니다. 2008년 말에는 금융위기와 더불어 부동산 시장이 꺾였고, 엎친데 덮친 격으로 입주물량까지 적지 않아 인천 부동산 시장이 4~5년간 하락한 것을 볼 수 있습니다.

 

 그리고 다시 2014년부터 상승하다가, 입주물량이 3만 가구가 넘었던 18년 잠시 주춤했습니다. 이때는 공급도 많았지만, 문재인 정부의 부동산 규제책과 엮이며 상승이 잠시 멈췄었습니다. 그러나 이후 2019년부터 폭등하기 시작해, 지금은 2021년 하반기에 정점을 찍고 하락세가 이어지고 있습니다.

 

인천 연도별, 자치구별 수요량과 입주량

 인천광역시를 볼 때는 서울권 수요로 움직이는지, 인천 자체수요로 움직이는지 구분해서 봐야 합니다. 서울과 물리적으로 가까워 서울 이탈수요를 흡수하는 서구/부평구/계양구는 서울권의 수요가 큰 영향을 줍니다. 반면, 남동구/연수구/동구/중구는 자체수요에 따라 움직입니다.

 

 서울 및 기타 경기도에서 이탈하는 수요를 받는 지역이라면, 당연히 해당 자치구의 자체수요보다 더 많은 입주량을 감당할 수 있겠죠. 그런 의미에서 서구, 부평구, 계양구는 다른 자치구와 다르게 한 번 더 생각을 해보아야 합니다. 저 많은 입주량을 감당할 수 있는지 말이죠.

 

 안타깝게도 2022~2025년 가장 많은 입주가 있는 서구는 수도권에서 이탈하는 물량을 제대로 받기 힘들어 보입니다. 서구 하면 검단신도시와 청라신도시로 대표되는데 두 곳 모두, 가장 중요한 일자리로 가는 교통 인프라가 부족할 뿐만 아니라, 학원가도 부족하고 상권도 형성되지 못했기 때문이죠.

 

 대부분의 신도시가 그렇듯, 첫 입주 후 10년 동안은 다양한 인프라가 생겨나고, 10년이 지난 후 입지평가를 했을 때 살기 좋은 곳이라는 평을 듣습니다. 다시 말해, 고통스러운 첫 10년을 보내야 할 수도 있다는 말입니다.

 

 하지만 반대로 생각해 보면 저렇게 많은 입주가 끝난 뒤, 검단에 인천지하철 1호선이 개통되고(2024년),  청라에 7호선이 개통되면(2027년) 지금보다 한 단계 점프업 할 수 있는 입지가 될 수 있습니다. 이 부분에 대해선, 추후 「인천광역시 서구 지역분석」에서 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

2. 인허가물량 분석

인천광역시 인허가물량

 

연도	인허가 물량	비고
2020년	24,805
2021년	17,569
2022년	15,046

 다음으로 확인할 부분은 인허가물량입니다.

 앞서 입주물량은 2~3년 뒤의 물량이라고 했습니다. 그러면 인허가물량은 무엇일까요? 아파트 같은 공동주택을 지을 때는 인허가를 받은 뒤 착공에 들어가야 합니다. 보통 인허가 후 75% 정도가 착공된다고 볼 때, 인허가물량이 입주물량으로 바뀌는 것은 3~4년 뒤입니다. 즉, 인허가물량은 3~4년 뒤 공급물량이라고 생각하시면 됩니다.

 

 인허가물량을 연 단위로 끊어봤을 때, 2018~2019년 굉장히 많은 인허가가 있었던 것을 확인할 수 있습니다. 2020년도 적지 않은 물량이 인허가 됐습니다. 이 물량이 3~4년 뒤에 준공되어 2022~2024년에 걸친 입주물량이 되는 것입니다.

 

 이렇게 볼 때, 2021~2022년은 인허가물량이 많지 않은 것을 볼 수 있습니다. 입주물량 폭탄으로 전국에서 가장 많이 하락하고 있는 이때에, 그나마 정말 다행인 부분이라고 할 수 있겠습니다. 지금 같은 정도가 계속된다면, 다가오는 2026~2027년은 적정 이하의 공급이 이루어질 수도 있겠습니다. 

 

 

3. 미분양물량 분석

인천광역시 미분양 추이

 

 미분양물량은 악성 미분양(준공 후 미분양)과 일반 미분양으로 나뉩니다. 악성은 준공이 다 될 때까지 계속 미분양으로 남은 물량을 뜻하는데, 아파트가 준공되기까지 착공 후 30개월이 걸린다고 생각했을 때, 30개월 동안 미분양 상태로 남아있던 물건인 셈이죠. 주택시장이 그만큼 최악이라는 것을 나타냅니다.

 

 미분양이 중요한 이유는, 미분양은 언제든지 입주물량으로 돌아설 수 있기 때문입니다. 즉시 공급될 수 있는 물량이라는 뜻입니다. 또한, 미분양은 주택시장의 경기나 사람들의 심리를 알아볼 때 중요한 지표가 되기도 합니다.

 

 미분양이 증가한다는 의미는 그만큼 수요가 적다는 얘기고, 부동산 시장이 안 좋다는 이야기입니다. 그렇기 때문에 입지가 상대적으로 떨어지는 매물부터 미분양으로 쌓이기 시작합니다. 그러다가 수요 대비 공급이 부족해지고, 부동산 시장이 살아나면 빠르게 감소하는 모습을 보이죠.

 

 인천은 2022년 하반기부터 미분양이 빠르게 늘어나고 있습니다. 22~23년 집중된 공급폭탄을 다 소화시키지 못하고 있기도 하고, 급격한 기준금리 인상과 이전 상승장에서의 폭등으로 인한 전국적인 수요감소도 원인 중 하나로 보입니다.

 

 과거를 돌이켜보면, 2007년에는 입주가 많았으나 시장이 좋았기 때문에 다 소화가 가능했습니다. 2008, 2009년은 물량이 적었지만 서브프라임 사태로 주택구매 심리 자체가 꺾여버렸죠. 그래서 공급이 많았던 2010년부터 바로 미분양이 빠르게 증가하는 것을 볼 수 있습니다.

 

 반면, 2014~2015년 미분양이 감소할 무렵에 인천 지역 부동산 경기도 좋았습니다. 부동산 경기가 좋았기 때문에 미분양이 빠르게 감소한 것으로 볼 수도 있겠죠. 상승이 지속되다가 물량이 많았던 2019년은 잠시 주춤했고, 이후 미분양 물량 3,632 가구를 빠르게 소화하며 다시 상승하기 시작했습니다.

 

 

 

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 재테크라는 말은 돈을 불리는 것이 아니라, 내 재산을 지키는 것이라고 합니다. 인플레이션으로부터 내 재산을 지키는 것이죠. 그래서 투자의 핵심을 '잃지 않는 투자'라고들 합니다. 미래를 예측하는 투자는 잃을 확률이 높을 수밖에 없습니다. 반면, 현재 저평가된 투자처를 찾는 것은 적어도 잃지는 않는 투자가 될 확률이 높습니다.

 

 인천 부동산은 전국적으로 가장 많이 하락한 지역입니다. 아직 하락은 진행 중이고요. 언제 끝날지 섣불리 예단하긴 어렵습니다. 그러나 "공포에 사라"라는 말이 있듯이, 하락 속에 기회가 있다고 생각합니다. 그렇다고 떨어지는 칼날을 잡으려고 하진 마시고, 책 읽으며 공부하고, 한 지역을 선정해서 꾸준히 모니터링도 하고, 미리미리 임장도 다녀 보세요. 평소 이런 행동들을 쌓는다면, 기회가 왔을 때 누구보다 빠르게 캐치할 수 있을 거라 생각합니다.