부동산 상승장에서는 거품이 낍니다. 상승장이 길수록 거품도 많이 끼게 되죠. 하락장이 어느 정도 지속되었을 때 보이는 가격이 그 부동산의 진정한 서열이라고 할 수 있을 것입니다. 오늘은 하락장이 1년 조금 넘게 지속된 상황 속에서 서울 부동산의 서열을 정리해 보도록 하겠습니다.
하락장에서 확인되는 서울 부동산 서열
물은 빠지고 있다. 발가벗고 수영하던 사람은 누구니?
주식 투자의 대가, 워런버핏이 말했습니다.
"물이 빠지고 나면 발가벗고 수영하고 있는 사람이 누구인지 알게 된다"
주식뿐만 아니라 코인이나 부동산 역시 상승장에서는 거품이 끼기 마련입니다. 투자도 결국 사람이 하는 것이기 때문에 감정이 들어갈 수밖에 없고, 그 욕망이 바로 거품을 만들어내는 원천이기 때문입니다.
지난 2017년부터 시작된 부동산 상승장은 대한민국 부동산 시장에 거품을 만들었고, 2020년 팬데믹 이후 풀린 어마어마한 자금과 정부의 잘못된 규제 정책은 그 거품을 더욱 두텁게 만들었습니다. 2022년 세계 경제는 여지없이 하락을 맞이했고, 이제 경기하락 국면의 초입을 지나고 있습니다.
자, 그러면 서울 부동산 시장은 어떻게 되었을까요?
부동산 실거래가로 본 서울 아파트 가격
대한민국의 수도, 서울에는 25개 자치구가 있는데요, 호갱노노 사이트에서 필터를 걸지 않고 살펴본 가격은 다음과 같습니다. 호갱노노 사이트는 실제 실거래가를 기준으로 가격 정보가 나오기 때문에, 매물 위주인 네이버 부동산보다 현재 흐름을 보기에 효과적입니다.
역시 부동의 1위는 강남구입니다. 강남, 서초, 송파가 우리가 기존에 알고 있던 순위였는데, 그동안 용산구가 엄청나게 오른 것을 알 수 있습니다. 연예인들이 많이 산다는 성동구 역시 최상위권에 위치하고 있습니다. 구로구, 중랑구, 도봉구, 금천구, 강북구 등 서울 외곽 지역들이 전체 시세의 하위권을 형성하고 있습니다.
실거래가로 본 서울 아파트 가격(20평대, 30평대)
20평대 아파트만 놓고 보면 순위가 또 달라집니다. 앞서 보여드린 표와 20평대 필터를 걸었을 때 변동되는 순위입니다. 많은 자치구들이 위아래 변동이 있지만, 성북구, 종로구, 관악구, 양천구는 많은 변동이 있는 게 보입니다. 특히 목동 학군으로 유명한 양천구는, 학군지 특성상 20평대가 많지 않기 때문인지 하락이 심한 것이 보입니다.
전체 평형에서 하위권이었던 구로구는 순위가 조금 올랐지만, 중랑구와 도봉구, 금천구, 강북구는 여전히 최하위권입니다. 21위로 내려온 은평구 역시 서울 외곽지역입니다. 마곡이 있는 강서구가 저렇게 하위권이라는 사실이 놀랍습니다.
다음으로 30평 형대는 어떤지 한 번 살펴보도록 하겠습니다.
아래 장표는 전체 평형 대비 20평대 순위 변동, 전체 평형 대비 30평대 순위 변동표입니다.
30평대는 자잘한 변화가 많아 보입니다. 자치구 별 순위에서 크게 상승하거나, 크게 하락한 지역은 없습니다. 상위권인 강남, 서초, 성동, 용산, 송파는 계속 상위권에 있고, 하위권인 금천, 도봉, 관악, 강북, 중랑, 구로는 계속 하위권에 있습니다.
하락장을 맞이한 지 1년이 지나고 있는 지금, 자치구별 순위와 평형에 따른 가격을 알아보았습니다. 아파트 투자에 있어서 서울만큼 안전한 곳은 없다고 많은 사람들이 이야기합니다. 저 역시 우리나라에서 서울 부동산만큼 안전자산을 찾기는 힘들다는 생각에 동의합니다.
하지만 문제는 가격이죠. 너무 비싸서 살 엄두가 나지 않으니까요. 이렇게 부동산 가격이 대세 하락을 하고 있는 지금, 어쩌면 우리는 그동안 그토록 기다려왔던 '기회'를 맞이하고 있는지도 모릅니다.
천 리 길도 한 걸음부터라고 합니다. 내가 지금 당장 강남 3구의 펜트하우스를 살 순 없지만, 밑에서부터 노력하다 보면 마포구 어딘가에 있는 아파트 한 채 정도는 마련할 수 있지 않을까요?
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