대치동 키즈의 책 「내 집 없는 부자는 없다」 서평(★★★)

 

 

 사람 성격마다 다르겠지만, 투자를 하다 보면 시스템화하고 싶은 욕구가 간절해집니다. 한 사이클을 돌려보더라도 다음에 더 나은 방식으로, 더 쉽고 간단하게 하고 싶은 마음에 혼자 이것저것 만들어보며 매뉴얼화하고 있지만, 사실 이 방식이 과연 최선인가에 대한 의문은 항상 남는 것 같습니다.

 

 대치동 키즈의 '내 집 없는 부자는 없다'는 아마 저와 비슷한 고민을 한 사람 같습니다. 내가 하고 있는 투자 방식의 문제점은 무엇이고, 지속가능한 투자를 하기 위해선 어떻게 해야 할까. 혹시라도 이런 고민이 있는 분들이라면, 이 책을 통해 느끼는 부분이 있을 거라 생각합니다. 

 

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대치동 키즈의 「내 집 없는 부자는 없다」 서평

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1. 「내 집 없는 부자는 없다」는 어떤 책인가?

대치동 키즈의 「내 집 없는 부자는 없다」 책 표지

 학창 시절을 대치동에서 보낸 한 투자자의 이야기를 담고 있는 책입니다. 첫 투자는 결코 성공했다 볼 수 없지만, 끝없이 고뇌한 끝에 자신만의 투자 방법을 구축했습니다. 이 책에는 그 투자 방법과 저자가 바라보는 부동산 투자 메커니즘에 대해 설명되어 있습니다.

 

 중간중간 사설이 꽤 들어가 있어, 핵심만 이야기하는 책을 찾는다면 안 맞을 수도 있겠습니다. 하지만 부동산 투자를 하기에 앞서 방법론적인 부분을 좀 더 알고 싶은 분이나 본인의 투자방법을 체계화하고 싶은 분이라면 한 번 읽어보시길 권해드립니다.

 

 그리고 저자가 말하는 나만의 주특기 하나 만들기에 꼭 도전해 보시기 바랍니다. 부동산엔 재개발, 재건축, 상가, 토지, 분양권과 입주권, 아파트, 오피스텔, 빌라 등 많은 투자종목이 있는데, 이 모든 것을 적당히 조금씩 공부하고 돌아가며 경험하는 것보다 하나만 진득하게 파고, 어느 정도 통달했을 때 다른 종목을 추가로 파는 것이 더 효율적이고 효과적입니다.

 

 

 

2. 「내 집 없는 부자는 없다」에서 소개해주고 싶은 구절

2-1) 내 집 마련을 위한 적절한 시기는 생애주기를 따라라(p.93)

 생애 주기별 부동산 투자는 개인 혹은 가족의 생애 주기에 맞춰 2~3년 먼저 생애 목적에 적합한 집을 전세를 끼고 구매한 후 생애 주기가 돌아왔을 때 이사해, 실거주와 투자를 동시에 만족시키는 투자 방법을 말합니다.

 

 부동산 시황에 따라 투자처를 고르는 것이 아니기 때문에, 확률적으로 13년이란 부동산 순환기간 동안 하락 및 보합에 해당하는 9년이란 싼 시기에 살 가능성이 높습니다. 그리고 이사 가는 시점에서 2~3년 전에 전월세를 끼고 먼저 사놓으면, 선점했다는 안도감과 더불어, 실거주로 갈 시점에서 매매를 알아보다가 시간과 주변 소음에 휘둘려 실수할 수 있는 가능성이 낮아집니다.

※ 생애 주기에 따른 3번의 기회
 1. 결혼할 때
 2. 아이가 유치원에 들어갈 때
 3. 아이가 초등학교 고학년으로 올라갈 때

 

 

2-2) 3단계 자산 시스템으로 만드는 선순환 투자 모델링(p.159)

뿌리, 줄기, 잎으로 이어지는 자산 모델링

 저자는 '뿌리 → 줄기 → 잎'으로 이어지는 자산 시스템을 만들어 투자금이 마르지 않는 선순환 투자 모델을 생각해 냈습니다. 다른 투자 책과는 다르게, 각 자산마다 이렇게 해야 하는 근거가 어느 정도 명확하게 뒷받침되기 때문에 나름 설득력 있는 모델이라는 생각이 들었습니다.  

 

1) 뿌리자산 : 지속적인 투자를 위해 최초 투자금을 만드는 원천
 - 적합한 자산 : 전세금을 올려 받을 수 있으면서 실수요가 풍부한 입지에 있는 신축 아파트
 - 생애 주기상 가장 긴 전세기간이 필요한 학부모가 몰리는 곳이 뿌리 자산을 확보하기에 적합
 - 이자 지급이나 대출 기한처럼 시간이나 금전 압박을 받지 않는 완전무결한 현금
 - 대출이 없어야 하며, 주임사 임대료 상한선 5%를 기준으로, 2년에 1번씩 받는 전세금 합이 최소 1억 원 정도가 될 때까지 지속해서 확보해야 함.
 - 줄기자산이나 잎 자산과 권리관계로 묶이지 않도록 주의해야 함. 안정적인 임대와 장기투자기간이 수반되는 자산의 특성상 다세대주택과 같이 관리사무소를 운영하지 않는 상품은 권장하지 않음. 

 2) 줄기자산 : 뿌리자산으로 부터 받은 투자금을 불리는 역할
 - 적합한 자산 : 1억 원 이하 소액으로 할 수 있는 시세차익형 상품
 - 재개발, 분양권, 전세 낀 아파트의 일반매매나 경매를 통해 양도차익을 얻을 수 있어야 함
 - 3년 이내 중단기 보유 후 매도하는 전략이 필요
 - 투자 기간이 짧으므로 위험요소가 적고 지속적인 가격 모니터링이 가능한 상품에 투자해야 함

 3) 잎자산 : 경제적 자유를 위한 월세 창출
 - 적합한 자산 : 오피스텔, 상가, 다가구주택, 지식산업센터 등
 - 월세형 부동산은 월세가 점진적으로 하락하므로 적절한 시기에 매도하고 갈아타야 함

 

 

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 저자가 주장하는 것과 같은 선순환 투자 모델링을 통해 자산을 키워가는 것은 꽤 타당해 보입니다. 문제는 "당장 뿌리자산을 어떻게 구축할 것인가"입니다. 딜레마가 있기 때문이죠. 저자가 주장하는 뿌리자산에 어울리는 "학군지"는 이미 비싼 경우가 많습니다. 여기서 비싸다는 말은, 절대적인 가격 자체도 비싸지만, 매매가-전세가 차이가 많이 난다는 이야기기도 합니다.

 

 그도 그럴 것이, 보통 상급지로 갈수록 매매가와 전세가 갭이 많이 나는 편입니다. 강남 3구는 역사적으로 전세가율이 가장 높았을 때가 59%입니다. 따라서, 강남에 투자하고 싶은 사람이 "전세가율이 70%까지 오면 투자할 거야!" 하는 전략을 세웠다면 평생 아무것도 못할 수도 있습니다.

 

 대치동, 목동 같은 서울 학군지가 아니라도, 대구 수성구나 대전 둔산동, 인천 송도동 등 그 지역을 대표하는 학군지는 갭이 큽니다. 쉽게 좁혀지지 않죠. 광역시들 뿐만 아니라, 각 지방 대표도시들의 학군지 역시 그 도시의 다른 지역보다 갭이 큽니다. 그렇다면 제1학군지의 갭이 좁혀지길 기약 없이 기다려야 할까요? 아니면 제1학군지를 포기하고, 제2학군지를 노려야 할까요?