마중물의 "월급쟁이의 첫 부동산 공부" 서평(★★★☆)

 

 소중한 내 돈을 걸고 투자할 때 어떤 것을 기준으로 잡을지는 굉장히 중요한 부분입니다. 저도 데이터의 중요도가 굉장히 높다고 생각하는데, 이 책에는 우리가 고려해야 할 데이터가 어떤 것들이 있고, 어떻게 분석해야 하는지 잘 나와 있습니다. 부동산에 이제 막 입문하시는 분이라면 조금 어렵더라도 이 책에 나와있는 접근법을 활용해 보는 것도 좋을 것 같습니다.

 

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마중물의 「월급쟁이의 첫 부동산 공부」 리뷰

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1. 「월급쟁이의 첫 부동산 공부」은 어떤 책인가?

마중물의 월급쟁이의 첫 부동산 공부 표지

 

 이 책의 저자 마중물은 국내 대기업 연구원 출신이라고 합니다. 연구원들의 이미지가 대게 그렇듯이, 데이터를 기반으로 현상을 설명하고 예측하려는 경향이 강합니다. 이 책도 저자의 성향이 그대로 묻어 나와 있습니다. 따라서 이 책을 통해 저자의 '데이터를 활용한 부동산 시장 분석법'을 효과적으로 배울 수 있다고 보시면 됩니다.

 

 책을 읽는 것은 쉽습니다. 다만, 2021년 6월 발행된 책이다 보니 2023년과 그 이후를 바라보기 위해서는 데이터를 다시 만들어야 합니다. 다시 말해, 책에서 설명하는 데이터를 하나하나 현행화하고, 그것을 내 머리로 해석해 내야 한다는 말입니다. 그 부분이 살짝 어렵습니다.

 

 하지만 제가 해본 결과, 확실히 도움이 됩니다. 저자가 이야기하는 "지역 선택의 당위성"을 부여하는 여러 요소들을 내 손으로 수집하고 분석해 보며 자신감도 얻을 수 있습니다. 저도 앞으로 본격적인 손품을 팔기 앞서 지역을 선택할 때 저자가 이야기한 부분들을 토대로 진행하려 합니다.

 

 

 

2. 「월급쟁이의 첫 부동산 공부」에서 소개해주고 싶은 구절

2-1) 아파트 가격 변동 요소

아파트 가격의 변동 요소

 

저자가 말하는 아파트 가격 변동 요소는 크게 5가지입니다.

 

1. 수요와 공급(입주물량, 인허가물량, 미분양물량)
2. 심리(매매지수, 전세지수, 매매거래지수, 전세거래지수)
3. 유동성(투자수요)
4. 경기(소득)
5. 규제

 부동산의 사이클을 만드는 수요와 공급에서는 2~3년 뒤에 시장에 공급되는 입주물량, 3~4년 뒤 공급되는 인허가물량, 언제나 바로 공급될 수 있는 미분양물량을 봐야 된다고 합니다. 또한, 부동산 시장에는 심리가 큰 영향을 미치는데, 대표적으로 그 지역의 경기를 알 수 있는 매매지수와 전세지수, 그리고 거래량으로 귀결되는 매매거래지수와 전세거래지수를 확인하면 됩니다.

 

 유동성에 대해서, 책에는 투자수요라고 설명되어 있지만, 제 생각에는 '금리' 부분도 포함이 되어 있다고 봐야 할 것 같습니다. 일반적으로 금리가 0.25bp 움직이는 건 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않지만, 요새처럼 미국 기준금리가 단시간에 4% point 넘게 움직이는 시장에서는 어느 자산시장이고 타격을 입을 수밖에 없겠지요.

 

 경기는 곧 소득으로 대변될 수 있으며, PIR 지표를 보면 쉽게 알 수 있습니다. 규제는 정부마다 강화하거나 풀어주는 등 부동산 시장에 직접적인 영향을 끼치지만, 그때그때 다르므로 과거 시장을 복기하여 예측하는 공부를 해두는 것이 좋겠습니다.

 

 

2-2) 투자 심리를 모른다면 성공할 수 없다.

책의 일부분, 투자 심리를 모른다면 성공할 수 없다

 

 앞서 이야기한 것처럼, 부동산 투자는 심리가 중요하게 작용합니다. 작은 이벤트에도 시시각각 변하는 증권시장과 달리, 부동산 시장은 큰 흐름을 타고 움직입니다. 그리고 그 큰 흐름 사이사이로 작은 지류가 제각각 움직이는 모양이라고 생각하시면 됩니다. 그리고 그 큰 흐름을 만드는 건 결국 사람. 따라서, 우리 사람(투자자, 실수요자)들의 심리가 중요하게 작용합니다.

 

 책에서는 4가지 심리를 확인하라고 합니다. 집을 사려는 사람이 많은지, 전세를 살려는 사람이 많은지. 거래는 활발하게 되고 있는지, 가끔가다 한 번씩 되고 있는지. 이를 KB부동산 주간 시계열 데이터와 엮어, 지수가 어느 정도 되었을 때 부동산 시장 상승이 시작되었는지 분석하고 있습니다. 우리가 매수나 매도 타이밍 잡을 때 활용할 수 있겠죠.

 

 

2-3) 투자 지역 찾는 방법

책의 일부분. 투자 지역 찾는 방법

 

 투자 지역 선정을 위해 책 앞부분에서 설명한 내용으로 4가지  Key Factor를 만들었습니다. 바로 '인허가 감소 패턴', '입주 물량 감소 패턴', '미분양 감소 패턴', '하락율 감소지역'입니다. 이 4가지 중요 요소를 바탕으로 지역을 구분하고, 여기에 개인만의 조건을 추가합니다. 이렇게 선정된 여러 지역 중에 다시 제대로 분석해보고 싶은 곳을 정합니다.

 

 이런 방식으로 투자지역을 선정하면 바닥을 잡진 못해도, 적어도 손해 보는 투자는 하지 않을 확률이 높아집니다.

 

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 부동산 공부는 숨 쉬듯 해야 합니다. '하락장이니 나도 좀 쉬자'는 생각이나, '내가 지금 시드머니가 없으니까 돈 생기면 공부해야지'하는 마인드는 지양해야 합니다.

 

 그런 의미에서 이 책 「월급쟁이의 첫 부동산 공부」는 참 좋습니다. 한 번만 데이터를 제대로 만들어 놓으면 내가 나중에 어떤 자료를 분석해야 되는지, 뭘 주기적으로 업데이트해야 하는지 알 수 있으니까요. 부동산은 관심이라고 하는데, 어떻게 시작할지 고민이신 분들에게 이 책을 추천드립니다.