하락장에서 어떻게 해야할지 고민이라면?

 

 

 언제 그렇게 뜨거웠냐는 듯 하락장이 계속되고 있습니다. 사이클이 돌고 돌아 다시 올라갈 것이라는 걸 알지만, 그래도 내 자산현황을 보고 있으면 착잡한 마음이 듭니다. 이런 상황에서 마음을 진정시키고 앞으로의 계획을 다시 세우는데 용기를 주는 책을 발견했습니다. 「부동산 하락장에서 살아남기」에 대한 리뷰입니다.

 

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대치동 키즈의 「부동산 하락장에서 살아남기」 리뷰

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1. 「부동산 하락장에서 살아남기」는 어떤 책인가?

 우리와 같은 직장인이자 일반인인 필명 '대치동 키즈'가 2022년 하반기에 발간한 책입니다. 이 저자가 집필한 또 다른 책은 「내 집 없는 부자는 없다」가 있습니다. 「내 집 없는 부자는 없다」에서 저자는 하락장에도 흔들리지 않는 자산 시스템(뿌리-줄기-잎)을 갖는 것이 중요하다고 강조한 바 있습니다.

 

 대치동 키즈라는 필명에서 알 수 있듯이, 저자는 어린 시절 대치동에서 살았지만 나이가 들고 결혼을 하며 서울 외곽, 경기도 등으로 밀려났다고 합니다. 하지만 몇 번의 갈아타기를 거치고, 성공적인 투자가 이어진 덕분에 지금은 책도 집필할 수 있을 정도가 되었죠.

 

대치동 키즈의 책 「부동산 하락장에서 살아남기」

 

 이 책, 「부동산 하락장에서 살아남기」는 저자가 운영하는 블로그에서 자주 올라오는 질문들을 모은 책입니다. 이번 하락장을 맞이하며 블로그에 자주 등장하는 질문에 대해 무주택자, 1 주택자, 다주택자 관점에서 대답하고, 향후 부동산 투자의 방향성에 대해 설명하고 있습니다.

 

 지난 부동산 투자 열풍에 휩싸였던 20~30대는 이런 부동산 하락장을 처음 맞이하는 사람들이 대부분일 겁니다. 저 역시 마찬가지입니다. 이 하락장이 얼마나 이어질지 모르지만, 사이클이 돌다 보면 다시금 상승장세가 펼쳐질 것입니다. 그때를 대비해, 지금은 몸을 웅크리고 씨앗을 뿌리고, 공부를 해야 되는 시기인 것 같습니다.

 

 이 책은 실전 투자자들을 위한 지침서는 아닙니다. 앞서 이야기한 대로 블로그에 올라오는 질문들과 그에 대한 답변을 모아 출간한 책입니다. 따라서 대부분은 고민 상담이 주를 이룹니다. 물론 그 안에, 저자의 인사이트가 담겨있긴 하죠.

 

 책을 읽다 보면 무주택자 입장에서, 1 주택자 입장에서, 그리고 다주택자 입장에서 생각하게 됩니다. 그들이 지금 시기에 어떤 고민을 하고 있는지, 저 역시 해왔던 고민이기 때문에 더욱 그렇게 느껴지나 봅니다. 어쨌든 좋은 책입니다. 적어도 내가 하는 걱정에 대해 한 사람의 투자 선배가 정성스레 본인의 생각을 알려주니까요.

 

 

 

2. 「부동산 하락장에서 살아남기」 책에서 소개해주고 싶은 구절

2-1) 자산의 선순환 구조를 만들자

 

책의 내용 중 일부 발췌

 

 "뿌리 자산이 될 수 있는 주택 1~2채면 마르지 않는 종잣돈을 만드는 선순환 투자 시스템을 시작할 수 있습니다."

 

 책 중간에 있던 인상 깊었던 글귀입니다.

 

 저는 저자의 다른 책 「내 집 없는 부자는 없다」를 읽어보지 않았습니다. 그래서 책에서 자주 등장하는 뿌리 자산, 줄기 자산, 잎 자산이 정확히 무엇인지 알 수 없었습니다. 그래서 한 번 검색해 보았습니다. 그 결과, 뿌리 자산이라는 것이 내 자산을 키울 수 있는 근본이 되는 것이라는 걸 알았습니다.

 

 제가 생각한 뿌리 자산의 핵심은 크게 세 가지인 것 같습니다.

• 연식이 오래되지 않은 아파트(신축, 준신축)
• 전세수요가 높은 지역이면서 생애주기로 볼 때 세입자가 오랫동안 살 지역(학군지) 
• 실투자금이 적게 드는 아파트(높은 전세가율)

 결국 '뿌리'라는 말에서 알 수 있듯이 썩지 않고 오랫동안 나에게 양분을 줘야 한다는 느낌입니다. 이를 위해 신축이어야 되고, 전세수요가 받쳐줘야 되겠죠. 중학교 입학 후 고등학교 졸업까지 그 지역을 잘 떠나지 않으므로 학군지가 유리합니다. 또한, 해당 아파트를 싸게 살수록, 투자금이 적게 들수록 좋겠죠. 이런 높은 전세가율은 지금 같은 하락장에서 기회가 있을 것 같습니다.

 

 

2-2) 부동산 하락장에서 어떻게 해야 좋을지 고민하는 무주택자에게

무주택자의 내 집 마련에 대한 고민

 

 너무 올라버린 집값에 한숨만 나오고 지금 뛰어드는 게 맞는지 확신이 안 선다는 무주택자 분의 고민입니다. 확신은 없지만 인플레이션으로 화폐가치는 떨어지고 있어서 뭐라도 사야 될 것 같다는 생각이 든다고 합니다. 이 분이 무리해서라도 집을 장만하는 게 좋을까요?

 

 만약 제가 저런 질문을 받았다면, 과거라면 당장 사라고 했을 수도 있지만, 지금 같이 부동산 거래도 없고 하락 추세가 완연한 상태에서는 사라고 조언드리기 어려울 것 같다는 생각이 들었습니다. 이에 대해 저자는 어떻게 답변했을까요?

 

무주택자의 고민에 대한 저자의 답변

 

 저자는 본인의 경험을 바탕으로 이야길 시작했습니다. 저자도 조급한 마음에 했던 성남 재개발 빌라가 첫 투자인데, 상투를 잡았던 것이죠. 그렇게 반토막이 났다고 합니다. 이런 경험으로 느낀 것은, 충분한 공부를 마친 뒤 기회가 있으면 실행하는 것이 맞지만, 무엇을 어떻게 살 것인가는 지금 시점에서 좀 더 신중히 생각해 봐야 한다는 것입니다.

 

 우선 지금 시기엔 내가 들어가 살 수 있는 곳을 사는 것을 추천한다고 합니다. 내가 살고 싶은 곳이라면 살면서 시장 사이클을 이겨낼 수 있기 때문이죠.

 

 다만, 재개발을 사더라도 이왕이면 관리처분인가를 받아서 착공이 확실해진 입주권을 사거나, 아무리 못해도 사업시행인가가 난 곳을 사라고 합니다. 갭투자를 하더라도 1~2년 이내에 들어가 살 곳을 구하는 걸 추천한다고 하네요.

 

 지금은 영혼까지 끌어모아서 하는 투자를 할 시기가 아닙니다. 감당할 수 있는 집이 중요한 시기입니다. DSR 강화와 신용과 담보 대출 한도가 막혀가고 있고, 대출금리가 천정부지로 치솟는 상황에서 무리한 투자는 오히려 화를 입을 수 있습니다.

 

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 인생도, 투자도 영원한 상승장은 없다고 합니다. 여러분의 투자도 한 템포 쉬었다 가는 거라 생각하세요. 100세 시대를 외치는 세상이잖아요. 우리 인생도 깁니다. 이 긴 인생에서 몇 번의 상승장만 올라타더라도 남부럽지 않게 부유하고 행복한 삶을 살 수 있을 거라 확신합니다. 계속되는 하락장에서 고민이 깊어지는 분은 이 책, 「부동산 하락장에서 살아남기」를 한 번 읽어보시길 추천드립니다.