[재테크 독서] 부동산 투자 이렇게 쉬웠어? (3) / 신현강(부룡)

 

 신현강(부룡)님의 책 「부동산 투자 이렇게 쉬웠어?」에 대한 세 번째 서평이다. 이번 편에서는 각각의 부동산 상황에 맞는 부동산 투자 방법과 상승장, 하락장에서 어떻게 투자를 해나가야 하는지 알 수 있다. 마지막엔 오랜 시간 동안 쌓여온 저자의 매도의 기술에 대해 설명한다.

 

3단계. 1억 원 이상의 수익을 거두는 부동산을 찾아라!

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1. ‘신도시’의 적절한 투자 시기 및 저평가 부동산 찾는 방법

 가. 부천 중동 신도시의 시세 변화

 

 나. ‘지역 뉴스’ 검색으로 주변의 변화 가능성이 높은 곳을 찾아라

  ❒ 교통, 상권변화 등 지역 호재를 지속적으로 검색하라 (지역 뉴스, 카페)

 

 다. ‘퍼즐 맞추기’를 통해 기존 정보를 더욱더 구체화하라

  ❒ 흩어져있는 조각들을 조합해 나만의 정보를 만들어라

 

 라. 대중들이 눈앞의 호재만 보고 판단할 때, 그다음 움직임을 생각하라

  ❒ 투자를 잘하기 위해선 당장 눈앞에 보이는 것을 따르는 것이 아니라, 저평가되어 있는 것을 골라내야 한다.

 

 

 

 

2. 큰 수익을 얻을 수 있는 ‘미분양’ 아파트 투자 방법

 가. 다른 사람들은 관심 갖지 않는 미분양 아파트

 

 나. 보석이 될 미분양 아파트 골라내기

  ❒ 현재는 확신을 갖기 힘든 미분양 아파트도, 남들보다 먼저 ‘숨겨진 장점’을 발견하면 보석이 될 수 있다

   ❍ 지도를 통해 장점 찾기

      - 서울과 가까운지, 그 밖에 장점 찾기

   ❍ 주변지역과의 ‘시세비교’로 장점 찾기

      - 주변 지역과 분양가의 비교를 통해 최악의 경우 손해 볼 가능성을 점쳐본다.

      - 보통 입주시점에는 새 아파트라는 점으로 인해 수요가 늘어나고, 시장이 살아나면 주변보다 더 상승한다

   ❍ 지역의 ‘개발정보’로 장점 찾기

      - 정부나 지자체의 교통 계획 정보를 먼저 확인한다

 

 다. 미분양 아파트가 보석이 되어가는 과정

 

 라. 미분양 아파트 투자 시 추가로 알아야 할 사항

  ❒ 투자기회를 잡기 위해선 ‘불안요소제거’가 ‘장점 찾기’ 못지않게 중요하다

 

  ❒ 정부의 의도를 파악하라

   ❍ 정부는 시장을 정상화할 수밖에 없다

 

  ❒ 언론에 휘둘리지 마라

   ❍ 팩트를 체크해라

 

  ❒ 부동산 가치가 뛰어나면 규제는 장애가 되지 않는다.

   ❍ 전매제한의 기간보다, 수익이 날만한 곳인지 알 수 없어서 생긴 ‘불확실성’이 사람들에게 더 큰 부담이다.

      - 정부의 시장 침체를 막기 위한 전략은 향후 전매제한을 축소할 수도 있다

      - 불확실성과 불안감의 실체를 파악하고, 시간이 지나면 자연적으로 해소될 문제인지 끊임없이 고민하라

 

 

 

 

 

 

4단계. 상승장뿐만 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라

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1. ‘시장의 사이클’과 부동산 투자 타이밍

 가. 부동산 시장의 네 단계 사이클

  ❒ 부동산 시장은 투자자들이 밀물처럼 왔다 썰물처럼 나가는 특성상, ‘침체기’,‘회복기’,‘상승기’,‘급등기’를 거친다.

부동산 시장의 사이클

 

   ❍ 부동산 호황기는 가격이 천천히 상승하는 상승기와 투자자 유입으로 급등하는 급등기로 나뉜다.

   ❍ 후퇴기가 없는 이유는 돈이 되지 않는다고 판단되면 투자자가 급격히 빠져 침체기로 들어서기 때문이다.

 

 나. 시장의 흐름에 따라 투자 방법도 달라야 한다.

  ❒ 침체기(1단계) : 수익형 투자

   ❍ 레버리지를 통한 무피 투자가 가능해진다. 저렴한 가격에 매입해 임대할 경우 높은 수익률 달성이 가능하다

      - 침체기 때는 ‘경매’가 크게 활성화되고, 투자자가 몰리는 일부 부동산은 시세차익도 기대할 수 있다

 

  ❒ 회복기(2단계) : 갭 투자와 분양권 투자

   ❍ 침체기가 길어질수록 정부는 시장 정상화를 위한 카드를 내놓는다.

      - 건설사의 분양사업, 부동산 거래 및 경기 활성화 등을 위해 여러 방안이 나오는데, 이때 나타나는 대표적인 현상이 ‘전세가 상승’이다.

      - 전세가가 상승하는 회복기에 유효한 방법이 ‘갭 투자’와 ‘분양권투자’다.

      - 또한 이 시기에 분양권 전매제한 완화를 하는 경우도 많다.

 

  ❒ 호황기(3단계) : A급 지역에 대한 투자

   ❍ 호황기에 접어들면 입지 좋은 곳에 프리미엄이 생기기 시작한다. 이때부터 A급 지역에 사람들이 몰려든다

   ❍ 분양권 시장의 열기가 ‘입지 좋은 기존 주택시장’으로 확산된다

      - 부동산 시장이 살아날 때 강남부터 시작되어 목동이나 분당 등 주변으로 확산되는 현상이 나타난다

      - 아직 외곽까지 확산되진 않아서 그곳 주민들은 부동산 가격 상승을 크게 못 느끼는 경우도 많다

      - 정부는 이 시기부터 규제 정책으로 방향을 전환한다. 부동산 시장도 출렁이며 우상향 한다

 

  ❒ 급등기(4단계) : 외곽 지역의 갭 메우기 투자

   ❍ 모든 사람이 부동산 투자가 돈이 된다는 것을 인지하지만, A급 지역은 너무 오른 상태다

   ❍ 무주택자나 상승세가 약했던 B, C급 지역, 수도권 외곽지역 거주자들이 상대적 박탈감을 크게 느낀다

      - A지역과의 갭 차이가 점점 커졌을 때 갭 메우기 현상이 일어난다

      - 이런 과열 조짐으로 정부의 규제는 더 강화된다. 고수들은 이 시점부터 조금씩 매도하며 시장을 빠져나간다

      - 이때는 CC급 지역부터 가격이 하락하기 시작하여 점차 A급 지역으로 하락세가 확산된다

 

 다. 지금 부동산 시기는 어떤 시기인가?

  ❒ 부동산은 각 단계를 정확하게 맞출 수 없기 때문에, 계속 주시하며 사이클에 맞게 투자방법을 바꿔야 한다

   ❍ 고수들은 시장의 사이클을 잘 이용한다.

   ❍ 빠른 판단으로 길목을 선점한 후, 다음 단계가 명확해지는 시기에 매물을 내주고 본인은 시세차익을 거두는 것이다.

 

 

 

 

2. ‘정부의 정책’과 부동산 투자 타이밍

 가. 고수는 ‘정부의 입장’을 잘 이해하고 활용한다

  ❒ 정부는 시장의 안정을 목표로 규제를 조절한다

   ❍ ‘정책 방향의 전환’이 앞으로 시장에 ‘어떤 영향’을 미칠지 관심을 가져라

 

 나. 고수는 정책에 따른 ‘수급의 변화’를 살핀다

  ❒ 정책에 따른 수급 변화를 남들보다 먼저 감지하고 시장을 선점한 후, 시차를 두고 차별화된 수익을 창출해라

 

 다. 고수는 ‘군중 심리’를 잘 이용한다

 

 라. 고수는 항상 ‘시장 리스크’에 대비한다

  ❒ 고수는 정부 정책의 전환으로 인한 시장 변화 가능성을 항상 염두에 두며, 리스크를 꾸준히 관리한다.

 

 

 

 

 

3. 부동산 시장의 사이클이 나타나는 이유

 가. 부동산 시장을 움직이는 3대 요소 : 정부, 기업, 가계

 

 나. 정부, 기업, 가계의 움직임에 따라 부동산 시장의 사이클이 형성된다

 

 

 

 

4. ‘상승장’에서 투자하는 방법

 가. 상승장 투자 기술 첫 번째, ‘입지’에 주목하라

  ❒ A급 지역부터 관심이 쏠리므로, A급 지역에 투자하는 게 유리하다

    ❍ 여기서 A급 입지는 강남이 아니라, 본인이 거주하거나 관심 갖는 권역에서 사람들이 가장 선호하는 곳이다

 

  ❒ “도시 기본 계획”을 보면 A급 지역을 찾아볼 수 있다.

    ❍ 해당 지역의 ‘중심지’가 어디인지 한눈에 알 수 있고, 지자체의 향후 발전방향도 예상할 수 있다.

    ❍ 보통 중심지 – 부심지 – 외곽지 순서로 가격 상승세가 나타난다

 

 나. 상승장 투자 기술 두 번째, ‘가격 차이’에 주목하라

  ❒ 중심지가 오르면 이어서 주변지역도 시세 상승이 이루어진다. 이른바 갭 메우기 현상이다.

    ❍ 같은 권역 내라도 갭 메우기 현상이 일어날 수 있으므로 본인 가용자금에 맞춰 투자대상을 선별하라

 

  ❒ 상승기에는 중심지와의 가격차이가 크게 벌어지면 그 갭을 메우기 위해 외곽지 가격의 상승이 이루어진다

    ❍ 그러나 이때는 무리해서 들어가기보다, 슬슬 빠져나올 준비를 해야 한다

 

 

 

 

5. 부동산 투자의 완성은 ‘매도’

 가. 수요와 공급의 변화를 확인하라

  ❒ 매도인 우위 시장에서 팔아야 한다

    ❍ 매도인 우위 시장에서 오버슈팅이 많이 발생한다.

 

  ❒ 입주 물량이 많은 시기는 피해야 한다

    ❍ 입주 물량이 많을 때는 제 값 받기 힘들다.

    ❍ 전세 만기가 겹치는 시기도 제 값 받기 힘들다.

 

  ❒ 규제 정책 발표 직후의 매도는 절대 금물이다

  ❒ 전통적인 비수기는 피해야 한다

 

 

 나. 매수인의 심리를 이용하라

  ❒ 돈이 모이는 집이라는 점을 강조하자

  ❒ 깨끗한 집이 잘 나간다

  ❒ 주부들이 좋아할 만한 인테리어로 확 바꾸자

 

 

 다. 욕심은 버려라. 그것이 돈 버는 방법이다.

  ❒ 하나의 물건으로 최대 수익을 추구하지 마라

  ❒ A급 지역의 물건을 가장 나중에 매도하라

    ❍ 현재 수익과 별개로 입지가 좋은 곳은 하락기에 덜 내려가고 상승기에 더 올라간다.

 

  ❒ 보유기간과 세율을 고려해야 양도세를 줄일 수 있다

  ❒ 상승기에는 가격을 높여서, 침체기 때는 가격을 낮춰서 매도하라