[재테크 독서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위

 

 

 너나위님의 책 「월급쟁이 부자로 은퇴하라」에 대한 서평이다. 저자 너나위는 월급쟁이에서 부동산 재테크로 큰 부를 일군 사람이다. 현재 유튜브와 '월급쟁이 부자들'이라는 카페에서 활발히 활동하시는 분이며, 본 책을 통해 월급쟁이도 누구나 부자가 될 수 있다는 꿈을 심어주었다.

 

 오늘 포스팅에서는 이 보물 같은 책에 대한 내용 요약을 하려고 한다.

 

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너나위 님의 월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

다른 부동산 책과는 확 다른, 너나위의 월급쟁이 부자로 은퇴하라!

 

 시중에는 수많은 부동산 재테크 서적이 있다. 그중 내가 이미 읽은 책도 많고, 그중 일부는 소장도 하고 있는데, 이 책은 달랐다. 딱, 우리 같은 직장인 관점에서 부동산에 투자하는 과정을 서술했고, 왜 그렇게 해야 하는지에 대해 이야기한다.

 

 시중에 있는 책들은 대부분 전업투자자, 혹은 가정주부와 같이 직장에 매여있지 않은 분들의 이야기가 많다. 그분들은 우연히 재테크 책, 혹은 강의를 듣고 투자를 시작하게 됐으며, 얼마 되지 않는 종잣돈으로 경공매 등을 통해 재산을 불렸다는 이야기로 시작된다. 물론 충분히 그럴 수 있고, 그분들이 걸어온 길을 따라갈 수 있다면 어느 정도 부를 이룰 수 있을 것이다.

 

 

 하지만 나도 아내도 직장인이다. 우리는 안정적인 현금흐름이 앞으로 30년은 보장되어 있다. 월 소득을 늘려야 하는 비(非) 직장인과는 조금 다른 상황이다. 이렇다 보니, 그동안 읽었던 많은 책들을 보면서도 꼭 경공매를 해야 하는지, 저자들이 마주쳤던 2000년대의 상황과 지금의 상황을 과연 같다 할 수 있는지, 항상 의문을 갖고 있었다.

 

 이 책에선 얘기한다. 시세차익형 전세투자야 말로 10년 이상 직장생활이 남은 직장인들에게 딱 맞는 투자라고. 위험한 빌라투자나 시세차익이 크지 않은 오피스텔 투자보다, 저평가되어 있는 아파트를 사라고.

 

 그래서 여러 번 읽었다. 내 상황에 딱 맞는다고 느껴졌기 때문이다. 이 책에서 저자는 투자해야 하는 가장 첫 번째 이유는 바로 '노후 준비'라고 얘기한다. 경제적 자유는 그다음이라고 한다.

 

 맞는 말이다. 정말 맞는 말이라고 생각한다. 별도의 개인연금이 없는 내가, 잃지 않는 투자로 계속해서 부를 쌓아가야 하는 이유는 바로 노후를 대비하기 위함이다. 직장인이며, 재테크를 왜 해야 하는지, 그중 어떤 재테크를 해야 하고, 아파트는 어떻게 투자해야 되는지 몰라 고민하는 사람이라면 이 책을 꼭 읽어보길 바란다.

 

 

고민이 깊으면 깊을수록, 울림을 많이 주는 책이다.

 

 

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투자의 첫 번째 목적. 노후 준비

 

 투자의 첫 번째 목적은 바로 ‘노후 준비’이다. 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것이 1단계, 많은 사람들이 막연히 그리는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은 2단계 목표임을 기억하자.

 

 직장인의 투자방법은 결국 1) 빠르게 종잣돈을 모아,  2) 돈이 들어오는(가치가 증대하는) 생산자산을 구매하는 것이고,

이를 지속적으로 반복적으로 해내감으로써 3) 최종적으로는 급여 이상의 월급이 들어오는 시스템(다주택)을 만드는 것이다.

 

 

 

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<부동산을 택한 이유>

 

 투자할 때 가장 먼저 고려해야 하는 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

부동산은 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 거래에 관현 정보를 거의 동등하게 가질 수 있다. 즉, 세력의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다.

 

 아파트는 필수재이자 투자재이다. 아파트라는 자산은 기본적으로 인플레이션과 함께 움직인다. 여기에 투자수요가 들어올 경우, 인플레이션보다 더 큰 상승이 발생하기도 한다. 아파트는 우리나라 사람들이 가장 선호하는 주거형태이며, 수요가 풍부하고 시세확인이 쉽다는 장점도 가지고 있다. 

 

 게다가 아파트는 전세보증금을 활용하여 레버리지 효과를 극대화할 수 있기 때문에, 투자 초기 자본금이 부족한 사람에게 적합하다.

 

 

<직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자>

 

2023년 현재, 시장 상황은 월세수익형 투자에 맞지 않는다.

 

그 이유는

1. 부동산 폭등으로 매매가와 전세가의 갭이 많이 벌어진 상태라 투자금이 많이 들어가는 반면, 월세가 낮다 보니 수익률 자체가 떨어졌다.
2. 고금리 현상이 지속되면서 수익률이 떨어졌고, 전세수요가 많이 낮아졌다. (월세수요가 올랐다)
3. 빌라왕 전세사기 등 대중들에게 전세가 위험한 것 아니냐는 인식이 깔리기 시작했다.

 

 그리고 절대 수익률 측면에서 월세투자에 많이 사용되는 오피스텔/빌라/지방 소형아파트는 시세차익형 투자에 뒤질 수밖에 없다. 급여라는 안정적인 현금흐름이 뒷받침되는 사람이라면, 월세를 지향하기보다는 자산의 크기 자체를 키우는 시세차익형 투자가 적합하다.

 

 

 

 

<투자란 저평가를 사는 것>

 

 투자는 사자마자 버는 것이고, 투기는 막연하게 오를 것이라 생각하며 사는 것이다. 대개 투기는 판단의 근거가 약하다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

 

 저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.

 

 결국 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 가치(입지)와 가격, 이 두 가지를 모두 볼 수 있는 안목이 필요하다. 가격은 정보에 해당하기 때문에 파악이 쉽다. 따라서, 저평가 여부는 입지를 알아보는 요령을 터득하는 것이 중요하다. 관심 있는 부동산이 있다면, 계약하기 전에 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해봐야 한다. 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있다.

 

 서울이나 광역시는 구 단위로 5곳, 그 외 지역은 시 단위로 5곳을 선정해 알아가라.

 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

 

 

 

<실패 없는 부동산 투자법>

 

 가. 전세가율을 활용해라 – 전세가가 하방지지선 역할을 한다.

 

 나. 당장 손에 쥐는 것보다, 장기투자로 자산을 불려 가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효하다.

   - 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 소비성 지출을 막을 수 있다.

   - 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로, 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익도 커진다

   - 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.

 

 다. 위기가 왔을 때 버틸 수 있는 체력(넉넉한 자금)을 길러라.

 

 

 

 

<시스템 투자법>

 

 가. 비교적 입지가 우수한데도 가격 자체는 그리 높지 않은 아파트 위주로 투자

    - 2016년 기준, 매매가 4억 이하 거나 전세가율이 높아 실제 투자금이 3~5천만 원 정도 되는 것을 대상으로 함

    - 가격대가 낮은 만큼 상대적으로 변동성도 그만큼 덜하기 때문에 잘 버텨냄

 

 나. 소액으로 여러 물건에 투자하면서 투자경험을 쌓는데 도움이 됨

 

 다. 2년에 한 번씩, 물가상승률만큼 계단식으로 상승하여 들어오는 현금을 재투자

 

 

 

 

 

<절대 무너지지 않을 리스크 관리법>

 

 가. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 곳을 산다.

    - 수도권의 경우 직장과 교통이 특히 중요하다. 조건이 비슷하다면, 직장과 교통이 더 좋은 곳에 투자하라

 

 나. 신규 주택 입주 물량이 예정되어 있다면 신중하게 투자하라.

    - 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다.

    - 현금 유동성이 확보되지 않은 상황에서, 투자지역 주변에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 공급이 있다면 투자하지 않는 것이 좋다. 다만, 저평가가 확실하고 투자금이 적게 드는 데다 주변 입주가 장기적으로 지속되지 않을 경우 매입하는 경우도 있다.

 

 다. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

 

 라. 언제나 매도가능한 투자 물건을 두 개 정도 남겨둔다.

 

 

 

 

<투자의 기준>

 

 첫째, 저평가된 상태인가?

 

 둘째,, 투자금이 적게 드는가?

 

 셋째,, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

 

 넷째,, 비교군 중 가장 좋은 아파트인가?

 

 

 

 

 

<투자 흐름도>

 

 가. 지역 선정

    - 금리, 유동성, 경기상황, 글로벌 경제 이슈는 대한민국 안에서 차별화될 수 없는 요인이다.

    - 수요와 공급이 근본적인 부동산 시장의 움직임을 만든다.(지역별 디커플링)

 

    1. 전세가율과 가격

     전국 시구단위 아파트 매매가와 전세가는 ‘부동산 지인’ 사이트에서 확인(엑셀로 정리)

 

    2. 투자금의 규모

     전세가율이 높고(시구단위로 70% 이상), 매매가가 상대적으로 저렴하게 느껴지는 곳을 정해, ‘조인스랜드부동산’ 사이트와 ‘네이버부동산’에서 보다 구체적으로 살펴봄. 특히 ‘조인스랜드부동산’에서 전세가율 85% 이상이고 갭이 3~53~5천만 원가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정

 

    3. 입주 물량

     ‘부동산지인’에서 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡고, ‘호갱노노’, ‘아파트실거래가’ 앱으로 구체적인 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악한다

     단, 구 단위로 미분양과 입주물량을 확인하는 건 크게 의미가 없다. 권역별로 움직이기 때문이다.

     내가 임장 하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인한다.

 

    4. 미분양

     미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화되고 있는 단계이다.

 

 

 

 나. 사전 조사

    - 기왕이면 이런 곳에 살고 싶다 는 생각이 드는 곳이 입지가 좋은 곳이다.

    - 입지란, 일자리/교통/환경/학군/지역의 분위기나 위상 등이 있다.

 

    1. 일자리

     근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 활용

일자리 관련 자료 찾는 법

 

    2. 교통

     대중교통의 활용도가 높은 수도권은 교통의 편리함이 높은 가치를 지닌다. 지방은 중요도가 덜하다. 수도권의 교통입지는 일자리가 압도적으로 많은 강남에 대한 접근성이 1순위다. 지하철 기준으로 강남역, 역삼역, 삼성역 등 도달 시간이 짧을수록 교통이 좋다고 볼 수 있다.

 

    3. 환경

     백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강, 천 등의 자연환경을 뜻한다. 포털 사이트 지도에서 지적편집도 기능을 이용해 개략적으로 파악해 볼 수 있다. 임장을 다니다 보면, ‘여기는 이런 시설이 있어서 좋아하겠네.’, ‘여기는 이런 시설이 있어서 싫어하겠네’가 보인다.

 

    4. 학군

     아파트 실거래가 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 결과를 알 수 있다. 단, 주의해야 할 점은, 명문 학군 지역으로 알려져 있는 학군이 아니더라도 각 지역마다 학군으로 유명한 곳이 있다. 따라서 전국적으로 유명한 중학교가 없다고 하더라도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트보다 우위에 있다고 할 수 있다. 사람들은 결국 자신의 형편 안에서 더 좋은 것을 찾는다.

 

 

 

 

 다. 현장 조사

    - 현장조사의 목적은 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것이다. 완전히 익힌다는 것은 해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미이다. 그래야만 투자처로 고려 중인 아파트가 입지 대비 가격이 싼 편인지, 즉 저평가되어 있는지 가려낼 수 있고 좋은 투자로 이어갈 수 있다.

 

    - 지역을 눈에 담는다는 건 그 지역에 사는 사람들 이상으로 어디에 무엇이 있는지, 분위기는 어떤지를 더 잘 숙지하는 것이다. 한 번 임장 했던 곳이라면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 갈 수 있을 정도가 되어야 한다.

 

    - 아파트 단지도 마찬가지다. 단지마다 동 간 거리나 관리상태, 주차상황이 다른데, 이런 정보는 직접 가서 보지 않으면 체감할 수 없기 때문에 결국 발로 밟아봐야 한다. 그래야 지역 주민의 단지별 선호도도 익힐 수 있다.

 

    - 임장지역을 익혔으면, 이제 부동산에 가서 집의 구조와 물건별 내부 상태, 매도 상황 정도를 파악한다. 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

 

    - 중개소는 약속을 잡고 1개 중개소당 1시간 반~2시간 간격으로 확인하는 게 좋다. 매물을 보고 시간이 남으면 정리하는 시간을 가져라.

 

    - 중개소에서는 해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 되는데, 상세하게는 단지 주변의 일자리나 교통여건, 선호 혹은 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대와 평형별 시세 등이 해당한다.