[재테크 독서] 부동산 투자 이렇게 쉬웠어? (2) / 신현강(부룡)

 

 신현강(부룡)님의 「부동산 투자 이렇게 쉬웠어?」 두 번째 서평이다. 마찬가지로 저자가 말하는 부동산 투자 핵심에 대해 필사에 가까운 정리를 하다 보니, 책을 읽는 시간보다 정리하는 시간이 훨씬 더 오래 걸린다. 그럼, 부동산 성공 투자의 비밀에 대해 파헤쳐보자.

 

2단계. 부동산 투자, 쉬운 것부터 시작하라!

---

1. 공인중개사와의 관계가 부동산 투자 수익을 결정한다.

 가. 내가 원하는 매물을 주는 중개업소 찾기

   ❒ 공인중개사도 나를 평가한다

     ❍ 자금 여력이 있어서 당장 계약할 수 있다는 인상을 주게 되면 더 적극적으로 도움을 준다

 

   ❒ ‘물건지 중개업소’의 ‘양타 중개’를 활용하라

     ❍ 공인중개사는 관리고객이 될 수 있는 투자자를 좋아한다.

     ❍ 관리고객이 되면 매수 후 임대, 향후 매도까지 최소 3번의 거래가 발생된다.

 

   ❒ 매물이 많고 영업 능력이 뛰어난 중개업소를 찾아라

     ❍ 찾기 쉽지 않으므로 여러 곳을 방문해봐야 한다.

     ❍ 외양이 좀 떨어지더라도 코너에 위치한 중개업소는 잘 되는 곳일 확률이 높으므로 들어가 봐라

 

 나. 일반 매물을 급매물로 만드는 방법

   ❒ 공인중개사를 협력자로 만들어라

 

   ❒ 협상의 기술을 발휘하라

     ❍ 헐뜯거나 아니면 말고 전략

     ❍ 매도인의 동정심 유발 전략

 

   ❒ 전월세가 들어 있는 매물을 노려라

     ❍ 임대 중인 매물은 곧바로 입주할 수 없기 때문에 실수요자들은 관심 없는 물건이다.

     ❍ 수요가 적은 물건은 일반 물건보다 더 저렴하거나 더 낮게 흥정이 가능한 경우가 많다.

        - 기존 임대료가 현 시세보다 낮아 처음에는 투자에 들어가는 돈이 많지만, 계약 종료 후 정상 가격으로 임대하거나 매각할 수 있다

 

 

 다. 법적 효력이 있는 계약서, 꼼꼼하게 작성하는 요령

   ❒ 거래 당사자의 ‘인적 사항’을 정확히 확인하라

 

   ❒ ‘특약사항’을 꼭 계약서에 기재하라

 

   ❒ 입금 전에 반드시 ‘등기부등본’을 확인하라

     ❍ 잔금 지급 전까지 대출/가압류 같은 상황이 발생하지 않도록 특약사항에 “계약시점 이후 추가 변동사항 없이 현 상태로 인도한다” 기재

 

   ❒ ‘중개 대상물 확인 설명서’를 수령하라

 

 

 라. 계약금과 중도금 입금의 중요성

   ❒ 계약금 입금 후 계약 해제 시 배액을 보상해야 한다.

     ❍ 가계약금도 계약금의 일부로 보아, 계약해지 시 계약금 전액에 대한 배액을 보상해야 될 수 있다.

 

   ❒ 중도금 입금 시 계약을 해지할 수 없다.

     ❍ 중도금을 지급한 행위는 이행의 착수에 해당되므로 한쪽에서 일방적으로 파기할 수 없다.

     ❍ 또한, 중도금 지급 기일 전에 미리 지급한 경우도 정당한 절차로 인정되고 있다.

 

 

 

 

 

2. 시세 차익이 큰 아파트를 찾는 방법

 가. 도장 찍는 순간 돌이킬 수 없다. 현장 조사가 답이다.

   ❒ 제일 먼저 지도에 익숙해져라

     ❍ 지도에서 얻을 수 있는 정보들을 먼저 확인하고 현장에 나가야만 더 효율적이고 정확한 조사를 할 수 있다.

 

   ❒ 현장에서 꼭 조사해야 할 내용들

     ❍ 해당 지역의 입지 분석

       - 직접 현장에 나가 주변 상권과 교통 여건을 확인하자

     ❍ 대상 주택의 시세 조사

     ❍ 대상 주택의 ‘하자 여부’ 확인

        - 연립, 빌라 같은 다세대 주택은 하자 여부 확인에 더 신경 써야 한다. 다세대 건물은 관리주체가 모호해서 문제가 자주 일어난다.

        - 옥상이나 벽면의 균열은 누수가 되고, 좁은 토지에 건물이 빽빽할 경우 조망과 일조량 부족으로 쉽게 곰팡이가 핀다.

 

   ❒ 지역 커뮤니티를 전담 비서로 활용하라

 

 

 나. 학군 파악으로 돈 되는 아파트 찾기

   ❒ 학군 좋은 곳에 투자해야 한다는 말은 맞지만, 그런 곳은 이미 비싸다. 그래서 싸게 사서 비싸게 파는 투자원칙에 위배된다.

       그러므로 단순화된 패턴 몇 가지만 짚고 넘어가자

 

   ❒ 학군 투자의 핵심 키워드는 초등학교

     ❍ 신설 초등학교 주변이나 통학 거리가 가까운 곳을 노려라

     ❍ 초중고가 몰려 있으면 더욱 좋다

     ❍ 신규 택지 개발 지구처럼 새로 생기는 지역에 신설 초등학교와 중고등학교가 2개 이상 몰려 있는 곳이 좋다

 

   ❒ 명문학군 투자는 미리 준비하라

     ❍ 중산층이 많이 거주하는 곳인지 살펴봐라 (학군지는 30평대가 인기가 많다)

     ❍ 명문학교 주변을 투자한다면 침체기나 경매를 이용하라 (침체기 때는 모두 동일하게 빠진다)

 

 

 다. 역세권 파악으로 돈 되는 아파트 찾기

   ❒ 역세권 투자의 법칙

     ❍ 역과의 거리뿐 아니라 주변 환경도 살펴라

       - 역과의 거리는 반경 500m 이내가 가장 선호되며, 도보 10분~15분(1000m)을 마지노선으로 본다

     ❍ 회사 밀집지역을 통과하는 노선이 중요하다

       - 3대 업무지구(강남, 여의도, 종로), 판교, 가산디지털단지

       - 강남과의 접근 거리를 따져보는 것이 가장 중요하다.

     ❍ 경전철 vs 중전철, 지상철 vs 지하철

       - 경전철보다 중전철을, 지상철보다 지하철을 먼저 고려하는 게 좋다

 

   ❒ 진짜 역세권과 가짜 역세권 구별하는 방법

     ❍ 전철 역세권 거론지의 대단지를 노려라

       - 현재의 역세권은 비싸다. 따라서 앞으로 형성될 역세권과 가깝고, 주변에 상권이 들어설 예정이면서,

         대규모 단지가 건설될 만한 지역을 찾을 수 있다면 다른 곳에 비해 투자 수익은 높을 수밖에 없다

     ❍ <국가 철도망 구축 계획>에 들어야 사업 추진이 가능하다

       - 어떤 지역에 지하철이 들어선다면, <국가 철도망 구축 계획>에 포함되어 있는지 확인하라.

     ❍ 지하철 노선 추진절차

       - 예비 타당성 조사➩기본계획 수립➩<국가 철도망 구축계획>반영➩타당성 재조사➩실시계획수립➩착공➩준공

     ❍ ‘3승 법칙’을 활용하라

       - 3승 법칙이란, 지하철 개통 과정 중 ‘계획발표’, ‘착공’, ‘준공’ 단계에 걸쳐 인근 집값이 오르는 현상

       - 가장 많이 오르는 시기는 ‘계획발표’ 단계이다. 사업이 구체화되며 기대감이 극대화되기 때문이다.

 

 

 

 

3. 부동산에서 ‘싸다’와 ‘저평가’의 차이

 가. 싸거나 비싼 것의 판단 기준은 항상 같지 않다

   ❒ 잘 알려진 공식도 절대적인 방법은 아니다

     ❍ 브랜드를 중요하게 여겨라, 저층은 피하라, 남향을 선택하라, 대단지에 투자해라 등

 

 나. 동일한 부동산에 대한 ‘생각의 차이’에서 기회가 생긴다

 

 다. 시세 균형이 깨진 ‘저평가 부동산’을 잡아라

 

 

 

 

4. ‘저평가 부동산’에 투자하는 저자의 시크릿 노하우

 가. 전세가율로 저평가 부동산 찾기

   ❒ 정상적인 전세가 비율인 시장 (50~60%)

     ❍ 전세가 비율이 지속적으로 오르고 있는지 파악하라

       - 이 시기엔 전세가율만으로 판단하기 어렵다. 이 정도로는 매매가를 밀어 올리는 일이 거의 없다

       - 이 시기엔 전세가율 그 자체보다 전세 공급의 부족으로 전세가율이 오르고 있는지 흐름을 파악해라

       - 수급 불균형으로 인해 전세 가격이 상승하면서 최적의 투자시기가 다가올 것이기 때문이다

 

   ❒ 전세가율이 상승하는 시장 (70~80%)

     ❍ A➩B➩C급 지역 순서로 실투자금이 적은 곳을 노려라

       - 이 시점은 입지보다 실투자금이 더 중요해지는 시장이다.

       - 전세 수요와 공급의 균형이 무너져 전세가격이 상승하면서 전세가율이 상승하고 소액투자가 가능해진다.

     ❍ 이 시기엔 AA급 지역부터 상승하여 C급 지역으로 번지는데, 이 시점부터는 전세가가 매매가를 밀어 올린다.

       - 초기 실투자금을 고려하여 가격이 오르는 A➩B➩C 순서대로 투자하는 것이 현명하다

 

   ❒ 전세가율이 매매가를 위협하는 시장 (80~90%)

     ❍ 실투자금이 적은 곳보다는 좋은 입지를 먼저 선택하라

       - 이 시점은 다시 실투자금보다 입지가 더 중요해지는 시장이다.

       - 전세가율이 80~90%에 달한다는 것은 전세 공급의 부족과 수요의 증가가 가장 최고조에 이르렀다는 말

       - 이때는 수요/공급 균형이 완전히 무너져, 지역 구분 없이 전세가가 크게 오르고 매매가도 상승한다.

       - 조심해야 될 것은 C급 지역에 투자했을 때 투자자들의 전세물량이 쏟아지면서 전세가가 하락하고 매매가가 정체될 수 있다는 것이다.

 

 

 나. 급매물 기준으로 저평가 부동산 찾기

   ❒ 급매물을 판단할 때는, “미래에 당신이 산 것보다 높은 가격에 이 부동산을 구매할 매수인이 있을 것인가?”를 기준으로 해야 한다.

 

 

 다. 지역 변화 기준으로 저평가 부동산 찾기

   ❒ 주변과의 시세 비교하기

   ❒ 개발지구의 특징과 이에 대한 생각의 차이

   ❒ 입주 시점의 매수인의 입장을 생각하기

   ❒ 미래의 ‘지역변화’를 예상하라

 

 

 라. 스스로 저평가된 곳 만들기 – 경매

   ❒ 경매를 통해 낮은 가격에 부동산을 구입하는 것도 스스로 저평가된 곳을 만드는 좋은 방법이다.

 

 

 마. 새로운 저평가 지역 찾기 – 생각의 확장