신현강(부룡)님의 책 「부동산투자 이렇게 쉬웠어?」에 대한 서평이다. 이 책엔 당신을 부자로 만들어 줄 부동산 투자 비밀이 담겨있다. 필사에 가까운 정리를 통해 저자가 말하는 부동산 투자 핵심내용을 추리는 과정에서 놀랍게도 몰랐던 부분이 보이고, 다시 한번 곱씹어 볼 만한 내용들이 보이기 시작했다.
이번 포스팅은 그 내용을 담았다.
1단계. 부동산 투자를 위한 기초 다지기
1. 가격이 상승하는 부동산을 찾자.
가. 부동산 가격이 오르고 내리는 원리
❒ 수요와 공급의 변화가 가격을 만든다.
❍ 공급이 일정한 상황에서 수요가 늘어나면 가격이 상승하고, 수요가 줄면 가격이 하락한다.
❍ 수요가 일정한 상황에서 공급이 줄어들면 가격이 상승하고, 공급이 늘면 가격이 하락한다.
➩ 수요가 줄거나 공급이 늘어나는 곳은 투자를 피해야 한다.
➩ 특히 수요의 변화가 가장 직접적인 영향을 미친다.
❒ 투자 수요가 유입되는 곳에서 큰 수익이 나온다.
❍ 투자 수요가 얼마나 유입될 것인지 알 수는 없지만, 확실한 것은 투자 수요가 유입되면 실수요 증가로 예상되는 것보다 더 높은 가격 상승이 기대된다는 점이다. 따라서 이 ‘투자 수요의 움직임’을 반드시 기억해야 한다.
❒ 부동산 투자로 수익을 내는 원리
❍ 수익 내는 기본원리
- 1) 실수요가 증가하는 곳, 2) 공급이 감소하는 곳, 3) 투자 수요가 유입되는 곳을 찾아 투자
나. 가격이 오르는 부동산을 찾기 위해 기억해야 할 ‘세 가지 흐름’
❒ 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다.
❍ 우리나라 부동산 시장은 정부의 정책에 많은 영향을 받는다. 정부는 경기가 나쁘면 부동산 시장 활성화를 통해 경기를 부양하고자 하고, 시장이 과열되면 규제하는 식의 정책을 펼친다. 이러한 정책 변화는 실수요자와 투자자의 심리에 큰 영향을 미치며, 건설사들의 주택 공급 결정에도 상당한 영향력을 끼친다.
➩ 정부가 규제를 완화하는 부동산 활성화 정책을 펼쳤을 때 수요가 증가하면서 상승세를 보이고,
규제를 강화하면 수요가 감소하면서 주택 가격이 침체된다.
❒ 정책은 입지를 만들고, 입지는 수요를 부른다.
❍ 정부의 개발 정책에 따라 특정 입지가 개발되고 발전했을 때, 수요가 늘지 않았거나 가격이 상승하지 않았던 적은 지금까지 단 한 번도 없었다. 따라서 정부의 국토 개발 계획에 지속적으로 관심을 가져야 한다.
❒ 수요는 또 다른 수요를 부른다.
❍ 어떤 지역에 대한 수요가 늘면 신기하게도 관심이 없던 사람도 따라서 매수하는 현상이 나타난다. 바로 동조 심리 때문이다.
그러나 남들이 산다고 따라서 사면 수익을 볼 수 없다. 앞으로 수요가 증가할 지역을 찾는데 집중해라.
다. 최대한 싸게 사는 방법 – 급매물 투자
❒ 시장엔 호가> 시가> 급매가 가 있다. 급매물에 투자함으로써 위험은 줄이고 수익은 높일 수 있다
❍ 시세보다 싸게 구입할 수 있다면 투자에 따르는 위험부담을 크게 주일 수 있다.
❍ ‘정확한 시세 파악’을 통해서 우량한 부동산을 싸게 매입할 수 있어야 한다.
❍ 급매물 투자는 초보 투자자가 상대적으로 안전하게 내 재산을 지키며 수익을 기대할 수 있다.
❒ 급매물이 출현하는 시기를 노려라
❍ 계절적 비수기를 노려라(휴가철인 7월~8월과 겨울인 11월~1월)
❍ 신규 택지 지구의 입주 시기에 물량이 쏟아지는 경우
- 필자는 이 경우를 많이 활용했다. 개발 초기 열악한 인프라를 본 사람들이 구입을 꺼릴 때,
필자는 시간이 흐르면서 자연스럽게 갖춰질 인프라를 생각하며 투자했다.
❍ 분양권 시장에서 전매 제한이 풀려서 물량이 쏟아지는 경우
❍ 정부 정책이 규제로 전환되는 경우
- 이 때는 한 박자 더 지켜본 후 투자하는 것이 좋다. 규제로 인해 하락세로 돌아서는 경우가 많기 때문이다.
- 정부가 한시적으로 유예기간을 두면 매물이 늘어날 수밖에 없다.
❒ 급매물을 구입하는 방법
❍ 사고자하는 급매물의 목표 가격 정하기
❍ 공인 중개사와 네트워크 만들기
❍ 권리관계 및 물건 자체의 하자 여부 검토하기
❍ 저렴하고 좋은 물건이라면 과감하고 빠른 결정 내리기
2. 정확한 시세 파악이 먼저다
가. 시세를 파악하고 비교하는 여러 가지 방법
❒ 시세를 파악하고 비교하는 여러 가지 방법
❍ 일반적으로 아파트와 오피스텔의 시세 파악은 ‘KB시세’를 활용
- KB시세를 기준으로 대출 가능 금액이 결정된다.
- 단, 반영되기까지 일정 시차가 존재하므로 약간의 검증과정을 거쳐야 한다.
❍ ‘네이버 부동산(http://land.naver.com)’에서 매물 종류, 지역, 단지 설정하여 확인일자 순 조회
❍ KB시세 혹은 네이버 부동산 등에서 차트 및 실거래가를 조회
- 차트는 부동산 시장의 분위기가 상승세인지 하락세인지 알 수 있고, 적정 가격 산출에 도움이 되기 때문
❍ 중개업소를 통해 최종 시세 확인하기
나. 인터넷에 올라온 허위 매물 골라내기
3. 성공적인 아파트 투자를 위한 기본 상식
가. 아파트와 아파텔 면적 바로 알기
❒ 주택법을 따르는 아파트, 건축법을 따르는 아파텔
❍ 아파트 분양면적(공급면적) = 전용면적 + 주거 공용면적
❍ 아파텔 분양면적(계약면적) = 전용면적 + 주거 공용면적 + 기타 공용면적
* 주거 공용면적 : 계단, 복도, 엘리베이터, 공동현관 등 한 동에서 다른 세대와 함께 쓰는 공간
* 기타 공용면적 : 주차장, 관리사무소, 노인정 등 단지 내 전체 세대가 함께 쓰는 공간
❍ 아파텔은 단순히 평당 분양가가 낮다고 구입하면 안 된다.
- 아파텔은 계약 면적으로 평당 분양가를 산정하므로, 전용률과 계약 면적을 꼼꼼하게 따져보아야 한다.
- 아파텔은 건축법상 오피스텔이므로 발코니와 욕조가 없다.
- 관리비 역시 공용 면적 비용을 포함하므로 아파트에 비해 비싼 경우가 많다.
- 취득세도 업무용으로 부과되어 아파트(1.1%)에 비해 4.6%로 높다.
- 전기료나 재산세, 양도세를 낼 때는 주택으로 분류되어 업무용보다 부담이 더 크다.
나. 한 단지에서도 시세 차이가 큰 아파트 찾기
❒ 같은 평수라도 구조에 따라 실용성이 달라진다.
❍ Bay가 많을수록 유리하다. (채광이 좋고 환기가 잘 되며, 발코니와 같은 서비스 면적 확장 시 사용 유리))
❍ 타워형보다 판상형 구조가 더 좋다.
❒ 가격에 영향을 주는 전통적인 요인 5가지
❍ 일조권 (남향 선호)
❍ 조망권 (개방감 있는 곳, 고층 선호)
❍ 소음 (도로변, 철길, 비행기 통과지역 피할 것)
❍ 사생활 침해 (1층, 동간 간격 좁은 곳, 꺾이는 구조에 있는 곳 피할 것)
❍ 역세권 및 학군
❒ 결국 핵심은 ‘생활편의성’이다.
❍ 같은 단지 내에서도 거주민이 얼마나 편하게 생활할 수 있는지에 따라 가격 차이가 발생한다.
다. 대형/중형/소형 평형의 가치는 정해져 있지 않다
❒ 선호하는 평형은 ‘시기’에 따라 다르다
❍ 중소형 아파트 불패 시대??
- 경기침체가 장기간 이어지면 가격이 비싸고 거주비용이 많이 드는 중대형보다 중소형을 선호한다
- 저출산 기조가 유지되며 4인 이상 세대수는 줄고 1-3인 이하 세대수가 늘었다.
- 전세 가격이 상승할 경우 ‘갭투자’‘갭 투자’가 유행하게 되고, 이로 인한 투자수요가 늘었다.
❍ 2000년대 중반, 중대형 가격이 크게 올랐던 이유
- 부동산 활성화 정책으로 시장이 과열되자 규제책이 나왔고, 이로 인해 똘똘한 한 채 개념이 강해짐
- 수도권 외곽의 소형 주택부터 처분하고 중대형으로 갈아타는 수요가 확산됨
❍ 시기에 따라 변하는 수요에 맞춰 투자하라
- 중소형이 대세라 하여 무조건 중소형 아파트에 투자해야 하는 것이 아니다.
- 이러한 주장은 ‘현재’ 시장에 대한 해석일 뿐이다. 미래 수요도 계속 변화한다.
❒ 선호하는 평형은 ‘지역’에 따라 다르다
❍ 관심 지역의 고정 수요층을 파악해라
- 중대형 아파트는 상대적으로 보유 재산이 많을 것으로 예상할 수 있다.
- 경제적 여유가 있으면 지역 수준, 아파트 품질을 더 까다롭게 볼 것이므로, A급 지역일 가능성이 높다
- 중소형 아파트는 20~30 회사원이나 신혼부부 같이 재산이 많지 않은 사람들이 더 많을 것이다.
- 이들은 조망권 같은 삶의 질보다 출퇴근이나 편의시설이 잘 된 것에 더 관심이 많다.
- 교통이 편리한 곳에 산업단지나 대학교가 위치해 있다면 이 지역은 젊은 세대의 수요가 많을 것이다.
❒ 중대형 매수 타이밍을 찾는 방법
❍ 40평대 평당 가격과 30평대 평당 가격을 비교
- 차이가 별로 나지 않는다 : 중소형 아파트에 투자 수요가 더 들어올 가능성이 높다.
- 차이가 많이 난다(40평형이 상대적으로 더 싸다) : 중대형 아파트에 투자 수요가 들어올 가능성이 높다.
4. 왜 시세 차익 투자가 필요한가?
가. 레버리지를 이용한 ‘임대 수익 투자’의 한계
❒ 자기자본에 은행 대출을 추가로 받는 전략이기 때문에 ‘종잣돈이 있어야 한다’는 기본 전제가 있다.
❒ ‘수리비’, ‘대출제한’, ‘월세하락’ 등 종잣돈을 갉아먹는 예기치 못한 변수는 너무나도 많다
나. 지속적인 투자를 위한 ‘시세 차익 투자’
❒ 종잣돈이 바닥나지 않는다면 지속적인 투자를 할 수 있다.
❒ 침체기간에는 시세차익이 나지 않기 때문에 이를 기대하기 쉽지 않다.
❍ 고수들은 임대 수익 투자와 시세 차익 투자를 병행함으로써 현금흐름과 시세차익을 점점 늘려간다.
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