[재테크 독서] 나는 부동산과 맞벌이 한다 / 너바나

 

 2015년에 출간된 너바나 님의 책 「나는 부동산과 맞벌이한다」에 대한 서평이다. 투자 방법론 보단 투자 마인드에 좀 더 가까운 책이며, 핵심은 잃지 않는 투자가 중요하다는 것과 어떻게 해야 잃지 않는 투자를 할 수 있는지 알려준다.

 

 본인의 사례 위주로 딱딱하지 않게 풀어낸 책이라 편하게 읽으면 될 것 같다. 혹시라도 읽어보고 싶은 분들은 지금은 절판된 책이라 구하기가 어려우므로 가까운 도서관에 검색해 보시길 바란다.

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너바나님의 책 「 나는 부동산과 맞벌이한다 」

 

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어떻게 해야 부동산과 맞벌이 할 수 있을까?

 

 평범한 월급쟁이였던 저자 너바나 님은 1% 안에 드는 실력을 갖추기 위해 부단히 노력했다. 약 2년 동안 대부분의 재테크, 부동산 베스트셀러를 모두 구입해서 읽었고, 정말 좋은 내용이다 싶은 부분은 한 글자씩 옮겨 적으며 저자의 지식을 본인의 것으로 만들기 위해 노력했다. 그리고 재테크 공부 3년 후, 6개월 동안 부동산 6채를 구입했고 그 후 약 6년 동안 50채의 부동산을 매입했다.

 

 저자는 어떻게 투자해야 하는지 누군가 묻는다면, 정답은 잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자해야 하는 것이라고 말한다.

 

 단순히 계산기만 두드려 봐도, 월급만으로는 가난에서 벗어날 수 없다는 사실을 금세 깨닫게 된다. 그리고 자녀에게 가난의 족쇄를 대물림하고 싶지 않다면, 재테크는 필수인 시대가 되었다.

 

 그렇다면 어떻게 해야 하는가? 바로 근로소득으로 자본소득을 만들면 된다. 이것이 바로 자신이 직접 일하지 않아도 돈을 벌어다 주는 시스템을 가진 자본가, 투자자들의 삶이다. 우린 예대마진을 이용해 몇 조 씩 수익을 내는 은행처럼 투자해야 한다.

 

 그리고 저자는 가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자라며, 투자할 때는 ‘통제 가능한 리스크’를 감수할 수 있는 물건에 해야 한다고 말한다. 그리고 혹시라도 우리 앞에 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 손해를 볼 경우, 최악의 경우에 얼마나 손해 볼지 생각해 보라고 한다.

 

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너바나의 부자 시스템은 어떻게 구축되었는가?

 

 일단, 대원칙은 ‘절대 잃지 않는 투자를 하자’이며, 경제적 자유를 위해 ‘부동산 100채 모으기’라는 프로젝트를 진행했다. 소액으로 부동산 투자를 하면서 가장 어려웠던 점은 가지고 있는 돈이 워낙 적어서 몇 건의 투자를 하고 나면 더 이상 투자할 돈을 마련하기 어려웠다는 것이다. 이는 우리가 현재 고민하고 있는 부분과 동일하다.

 

 저자는 소득을 단숨에 크게 늘리는 것이 불가능했기에 지출을 줄이는 방법으로 투자금을 마련해 그 돈으로 여러 채의 부동산을 매입하는 전략을 사용했다. 그리고 투자 초기에는 월세를 통해 소득을 늘리는 접근법으로 수익형 부동산 위주로 매입했다. 당시 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산을 찾는 것을 원칙으로, 아파트와 빌라, 오피스텔을 중심으로 접근했다. 그 후 경험이 많이 쌓인 뒤에 상가 투자를 시작했다.

 

 하지만 이렇게 수익형 부동산을 통해서는 자산 증식에 한계가 있음을 느꼈고, 시세차익형 부동산으로 투자 방식을 변경했다. 너바나 님은 한 번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다고 한다. 이게 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고, 월세를 통해 투자금이 생기며, 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이라고 한다. 점점 더 많은 부동산을 소유하게 될수록 이 시스템은 더욱 공고히 굳혀질 것이다.

 

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지방 부동산 투자에 대한 걱정

 

 지방 부동산 투자에 대해 많은 사람들이 걱정한다. 그러나 지방 투자가 언제나 안 좋은 것은 아니다. 많은 투자자들이 수도권 부동산에 몰려들 때 오히려 지방에서 좋은 수익을 얻을 수도 있다. 지방 부동산 투자엔 장단점이 존재한다. 장점이라면, 소액으로 투자가 가능하고 리스크가 크지 않다는 점이다. 또 수도권 부동산 투자와 비교할 때 수익률도 더 높은 편이다. 다만 수도권에 거주 중일 경우 거리가 멀어 관리가 어렵다는 단점도 있다.

 

 많은 투자자들이 지방 부동산에 투자를 꺼리는 이유로 지방 인구 감소를 꼽는다. 하지만 지방 중에서도 선호도가 높은 광역시나 각 도에서 중심이 되는 도시가 있는데, 이런 도시들의 경우 외각 주변 도시 인구들의 유입이 꾸준히 이뤄지고 있으므로 지속적으로 수요가 늘어날 확률이 높다. 그리고 기업의 이주나 공장 증설, 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.

 

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수익형 부동산 투자 주의사항과 지켜야 할 원칙

 

 저자는 아내가 둘째를 임신한 뒤 수익형 부동산에 투자하면서 상가와 맞벌이를 시작했다고 한다. 그리고 역세권 1층에 90평 정도 되는 상가를 매입해 대출이자를 제외하고 매월 180만 원의 수익을 얻게 되었다.

 

 투자는 볼품없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 문제라고 한다. 다만, 상가 투자의 경우 상가가 공실일 경우 주인이 공실 기간 동안의 ‘대출이자+관리비’를 부담해야 하고, 주거용 부동산과 달리 임대료가 저렴하다고 해서 무조건 임대가 나가는 것이 아니기 때문에, 관련된 법률과 상권 등을 종합적으로 판단해야 한다. 초보자일 경우 오피스텔, 빌라, 아파트 등으로 경험을 쌓은 뒤에 상가에 투자하는 것이 좋다.

 

 상가는 적게는 매매가의 80%, 많게는 90%의 대출이 가능하다. 대출이 너무 많은 게 아니냐며 걱정할 수도 있지만, 그것은 우리가 상가나 오피스텔, 빌라 등 수익형 부동산 투자에 익숙하지 않기 때문이다. 우리만 모를 뿐 대부분의 기업과 은행 같은 경제주체들은 이와 같은 방식으로 영업이익을 발생시킨다. 부자가 되기 위해선 꼭 알아야 되는 부분이다.

 

 

 다만, 수익형 부동산에 투자하기 전 다음 세 가지 사항은 반드시 체크해야 한다.

 첫째, 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)

 둘째, 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)

 셋째, 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)

 

 

 그리고 월세 500만 원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본원칙을 반드시 지키며 투자하길 권한다.

 첫째, ‘낙찰가=대출금액+보증금’으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다.

 둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.

 셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

 

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투자 초보자는 내 가정을 흑자 기업으로 만드는데 주력해라

 

 부동산 투자를 막 시작한 사람들이 가장 많이 묻는 것은 ‘얼마의 종잣돈을 마련해 어디에 투자해야 하는가’였다고 한다. 그때마다 저자는 첫 투자라면 3,000만 원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라고 권한다. 사실 이 투자방식은 부자들이 종잣돈을 불린 오래된 방식이다. 투자금을 최소화시킴으로써 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 부동산에 투자하는 방식인 것이다.

 

 성공한 기업의 특징은 바로 재무제표 관리를 잘한다는 것이다. 흑자 경영을 위해서는 1) 수익을 늘리고, 2) 비용을 줄여야 한다. 본인이 우리 가정의 CEO라고 생각하고 내가 경영하는 이 회사가 흑자 구조를 가질 수 있도록 부업으로 회사를 다닌다고 생각하라. 그렇다면 본업인 우리 가정을 흑자 기업으로 만들기 위해서 어떻게 해야 할까?

 

 우선 수익을 늘리는 방법이다.

 첫째, 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성한다.(현금흐름표, 재무상태표)

 둘째, 월세가 나오는 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 빌라)을 보유한다.

 셋째, 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)을 보유한다.

 

 다음으로 비용을 줄이기 위해서는 우선 가계부를 작성하는 것이 좋다. 초반에는 지출을 줄이는 것이 다른 어떤 재테크보다 효과적인 수단이 될 수 있다. 또한, 대출이자가 지금처럼 높을 경우, 부동산을 매입하고 오래 버틸 수 있는 구조가 반드시 필요하고 가급적이면 매도가 용이한 물건인지도 철저하게 검토해야 한다.

 

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결국은 저평가 부동산을 찾아 투자해야 한다.

 

 부동산 투자를 하는 데 있어서, 폭등할 것이다, 폭락할 것이다 하는 전망은 무의미하다. 어떤 이들은 갖가지 근거를 대며 내 집만큼은 마련해야 한다거나 부동산 투자는 해서는 안 된다고 이야기한다. 이런 사람들의 이야기, 전망에 휘둘려 결정한 투자는 결코 성공을 보장할 수 없다. 남들과는 다른 길을 가야 한다. 트렌드에 따라 투자하는 것이 아니라, 자신만의 투자기준을 가지고 ‘저평가된 부동산’에 투자해야 한다.

 

 오를 거라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어들어라. 다만, 아직 확신이 서지 않았다며 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라. 선수들은 이미 몇 년 전부터 부동산을 매입해 놓은 상태다. 그러나 시장은 상승과 하락을 반복한다. 따라서 자신의 기준을 세우고 본인이 싸다고 생각할 때 많이 매입하면 된다.

 

성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 ‘조급함’이고, 기억해야 할 단어는 ‘인내심’이다.